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二三線城市更新的多元模式與實踐路徑

發布時間：2025-08-25

在新型城鎮化邁向存量提質的新階段，二三線及以下城市的更新行動已成為推動內涵式發展的核心引擎。相比一線城市，這些地區普遍面臨資金受限、歷史包袱重、產業支撐弱等挑戰，但也具備文化獨特性強、社區凝聚力高、改造空間大等后發優勢。本文通過解析全國代表性案例，系統梳理出規劃引領、特色化更新、可持續機制、治理升級四大實施路徑，為不同資源稟賦的城市提供可復制的更新范式。這些實踐表明：立足本地基因的“有機更新”不僅能破解空間衰敗與民生痛點，更能激活文化認同與經濟內生動能，最終實現城市功能、品質、活力的協同躍升。

一、強化規劃引領，構建系統性更新框架

面對更新資源有限而需求復雜的現實困境，二三線城市亟需通過頂層設計統籌和分級分類實施破解碎片化治理難題。與傳統“攤大餅”式擴張不同，城市更新要求以精準診斷為前提，將有限資源優先投入民生痛點與增值潛力區。邯鄲市在老舊小區改造中創新采用“9+X”清單化模式：明確違建拆除、管網改造、適老化設施等9項基礎工程，同時保留“X”項彈性空間，由居民根據小區實際投票選定加裝電梯、文化景觀等自選內容。這種“基礎保障+個性定制”的組合，既守住民生底線，又激發社區參與熱情。

規劃的系統性更體現在全域空間重構中。合肥市建立“四級更新規劃體系”，形成“一環引領、十字聯動、四核示范、多片協同”的空間結構：以城市活力綠環串聯更新片區，沿長江路、阜陽路打造更新軸線，選取老駱崗機場等四大核心區作為示范標桿，最終輻射多個民生改善迫切區域。這種點軸聯動網絡，使分散的更新項目形成空間合力。攀枝花更進一步推行“一區一策”機制，針對工業廢棄區、老舊住區等不同板塊制定差異化方案——對攀鋼棚改區采用“鑲牙式更新”保留70%歷史建筑，而對普通住宅區則側重管網改造與電梯加裝。分類施策避免了“千城一面”的痼疾。

政策工具箱的精準供給是保障規劃落地的關鍵。六安舒城縣在西大街改造中創新土地政策：允許延長工業用地年限至30年，對加建公共服務設施的開發商給予容積率獎勵，并通過協議出讓盤活棚改土地。攀枝花則構建“1+N+X”政策體系：以更新條例為核心，配套棚改土地盤活、工業遺產利用等專項政策，并制定《城市更新項目績效評價指標》等12項技術標準。這些制度設計為市場主體注入穩定預期，促成多方利益平衡的可持續更新。

二、探索特色化更新路徑：立足稟賦的多元再生

二三線城市的更新絕非簡單復制大城市模板，而需深度挖掘在地基因，通過文化賦能、生態增值和功能重構實現特色再生。依據資源稟賦與城市類型，可歸納四類代表性路徑：

1、工業遺產活化：老工業城市的動能轉換

以攀枝花為代表的重工業城市，將廢棄廠區轉化為文化地標與經濟引擎。通過“保護性再利用”，原攀鋼職工俱樂部被改造為“三線精神教育基地”，內部保留煉鋼設備與檔案資料，外部植入研學體驗功能，每年吸引500余批次團隊參觀。更深刻的是產業耦合策略：在河門口片區，舊廠房轉型為光伏建筑一體化（BIPV）示范區，屋頂鋪設太陽能板供應社區能耗，建筑立面改造采用攀鋼回收材料，使“銹帶”蛻變為“低碳秀帶”，實現能耗降低65%、碳排放減少3.1萬噸/年。這種“記憶場景+綠色科技”的融合，讓工業精神在新時代延續生命力。

2、歷史街區復興：文化名城的煙火重燃

擁有深厚文脈的中小城市，可通過微改造精提升喚醒沉睡的歷史街區。湖北竹山西關街的復興堪稱典范：設計上采用“修舊如舊”手法，修復青石板路與木構連廊，在皮影戲坊內增設現代聲光設備；業態上保留老字號羊肉火燒等傳統美食，引入非遺工坊集群，開發皮影DIY材料包等文創產品。尤其可貴的是治理模式創新——培育“群眾明白人”隊伍，由老黨員、非遺傳承人組成自管委員會，主導百家宴等活動的策劃運營。開街后日均游客破萬，老月餅店線上銷量翻兩番，印證“文化活態傳承”的經濟價值。

3、老舊小區改造：民生為本的功能織補

針對普遍存在的“老齡化小區”，需以適老化改造和共享空間營造為核心。邯鄲棉三小區改造中，聚焦70%老年居民需求：樓道臺階改為緩坡，環形步道貫通樓宇，居家環境加裝L形扶手、防滑地磚；同時將廢舊車棚改建為“陽光服務中心”，集成中醫理療、書畫閱讀等功能。更突破性的實踐是嘉魚縣的“破墻合體”模式——拆除9個三無小區的圍墻隔閡，整合為磨盤路大社區，釋放2000㎡空間建成全齡友好花園，同步建立“立體清掃+智慧監管”體系，使物業費收繳率從40%升至90%。物理邊界的消融直接催化了社區認同重構。

4、生態型城中村更新：山水城市的景城融合

依托自然資源的城市，可通過生態修復與功能植入實現“景城一體”。黃石未蘇灣項目將磁湖畔污染嚴重的孫家灣，轉型為“城中馬爾代夫”：疏通被垃圾堵塞的湖岸水系，建設黃石首個水下停車場；保留原有喬木形成林蔭休憩區，引入潔白沙岸與歐式燈塔營造濱水景觀；功能上融合雙創空間、青年社區與美食街區，國慶期間吸引游客20萬人次。攀枝花東區則立足“山海湖”本底，在東華山鋪設觀景棧道，將金沙江廢棄碼頭改為攀巖基地，踐行“城區即景區”理念。生態價值由此轉化為經濟流量與市民幸福感。

表：二三線城市更新類型與典型案例比對

三、創新可持續機制：破解資金與產業困局

資金短缺與持續性差是中小城市更新的最大掣肘，需通過多元融資、產業造血和低碳降本構建長效機制：

資金平衡機制：突破“財政依賴癥”，探索“以豐補歉”的資本循環。舒城縣在西大街改造中，通過出讓部分商住用地獲取4.25億元資金，反哺棚改安置與防洪工程建設；攀枝花則創新“三方共擔”模式——電梯加裝費用由財政補貼50%、企業讓利30%、居民自籌20%，大幅提升改造效率。更前沿的是資產證券化探索：嘉興時尚小鎮將改造后的商業街區打包發行REITs，吸引社保基金等長期資本進入，形成“開發-運營-退出”閉環。

產業內生動力：避免“重空間輕產業”誤區，推動更新區從“輸血”到“造血”。竹山西關街的“老商品新模式”值得借鑒：炕饃店轉型為體驗工坊，游客親手制作并掃碼訂購，線下消費帶動線上復購；同時運營方設立“業態準入委員會”，由居民投票否決與老街氣質沖突的商業項目（如連鎖奶茶店），確保煙火氣不散。攀枝花更深度激活“銀發經濟”——在改造后的渡口記憶街區，引入康養理療、旅居公寓等業態，2024年帶動周邊消費環比增30%。

低碳技術降本：將綠色創新作為長期減支手段。攀枝花望江片區應用“地源熱泵+光伏屋頂”，使建筑能源自給率達70%，年節省標煤1.2萬噸；嘉興舊廠區改造中采用預制裝配技術，施工周期縮短40%，人力成本下降25%。這些技術既降低運維開支，又賦予項目“近零碳社區”的IP價值，吸引綠色投資良性循環。

四、構建共治共享治理模式

更新項目的持久活力，根植于多元參與和長效管理的治理創新：

全過程參與機制：改變“政府主導、居民旁觀”傳統，建立“需求共創-決策共謀-成果共享”新范式。竹山縣在西關街改造中推行“三大家”原則：改什么由居民票選，設計方案經三輪居民討論修改，建成后由吳國德等老街坊主持開街儀式；攀枝花棚改中則實施“參與式預算”，將每棟樓改造資金的20%使用權交給居民，用于投票選定小微項目（如健身器材品牌、綠化樹種）。這種過程賦權使居民從被動接受者轉為積極維護者。

長效運維共同體：破解“改而不管”困局，需創新治理架構。邯鄲棉三小區組建“陽光管家”服務隊，整合老黨員、志愿者、物業人員形成四級網格：樓棟長收集需求，志愿者提供理發等基礎服務，專業社工對接中醫理療等資源；嘉魚縣更開發“數字孿生平臺”，在背街小巷安裝AI攝像頭，自動識別亂倒垃圾、占道經營行為，推送至網格員手機端，事件處置率從60%升至95%。這種“人工+智能”的聯防體系，使更新成果持續保鮮。

文化認同深化：物理空間更新需與精神重建同步。棉三小區在改造中保留紡織“梭形”標志物，將道路命名為“健康里”“幸福里”，強化集體記憶；西關街定期舉辦“非遺消夏夜”，由皮影傳承人帶領孩童編排新劇目，使傳統文化在參與中傳承。當居民成為文化主角，社區凝聚力便轉化為內生治理能量。

結語：走向內涵式發展的更新范式

二三線城市的更新實踐已證明特色化再生、漸進式更新和治理型賦能是可持續的核心路徑。未來需進一步深化三方面探索：在規劃層面，將更新行動與國土空間規劃、產業規劃“多規合一”，避免項目碎片化；在實施層面，推廣“功能混合開發”模式（如未蘇灣的水下停車場復合文旅功能），提升空間效益；在治理層面，探索“更新合作社”制度，允許居民以房屋產權入股獲取長期收益。

城市更新不僅是建筑的重塑，更是城市發展邏輯從“規模擴張”轉向“品質升華”的深刻變革。當老舊小區的坡道讓輪椅自由通行，當廢棄廠區的鋼爐映亮研學少年的眼眸，當百年老街的月餅香飄向直播間——這些細微處的人文之光，正匯聚成中小城市高質量發展的星辰大海。

時隔10年，又一次中央城市工作會議在京召開，習近平總書記出席并發表重要講話，為新時代新征程城市工作指明方向。城市更新作為推動新型城鎮化、優化城市功能布局的核心引擎，其開發流程已形成系統性、多維度的政策框架。系列綱領性文件出臺，結合地方創新實踐，構建了從前期謀劃到長效運營的全周期管理體系。

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